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ETRE CERTAIN DE POUVOIR RÉALISER MON PROJET SUR CE TERRAIN

Une fois que vous avez identifié un terrain, de nombreuses démarches administratives et techniques s’imposent avant tout offre d’achat, afin de s’assurer d’être autorisé à y construire la maison que vous souhaitez.

• La totalité du terrain est-il en zone constructible ?
• Le terrain est-il dans une zone à risques naturels (carrières, inondation,...) ?
• Le terrain est-il dans une zone classée ?
  Y a-t-il des risques de préemption de tout ou partie du terrain ?
• Quelle est la SHON autorisée ?
• Quel type d’architecture est autorisé dans cette zone du PLU ?
• Quelle est la constitution du sous-sol ? Cela risque t-il d’augmenter le coût des fondations ?
• Est-il nécessaire de réaliser une dépollution des sols ?
• Etc.

Pour répondre à ces questions, la première étape consiste à obtenir auprès de la Mairie de la commune le Plan Local d'Urbanisme (PLU).

Ce document vous précisera notamment :

• Si la zone sur laquelle se trouve le terrain est constructible pour du résidentiel, classée, protégée, à risque, …
• Le Coefficient d‘Occupation des Sols (COS) pour cette zone. En multipliant le COS par la surface constructible de votre terrain, vous obtenez la Surface Hors Œuvre Nette (SHON), à savoir la surface "habitable" de la maison (hors garage, cave,…)
  Exemple : pour un terrain de 780m2 constructible dans une zone ayant un COS de 0.15, la SHON maximum sera de 117m2.
• Les règles d’urbanisme spécifiant le type d’architecture autorisé (RDC + combles, RDC + étage + combles, pente du toit, matériaux extérieurs, forme des fenêtres, ...). En outre, si votre terrain se trouve en zone classée, votre projet d'architecture sera soumis à l'approbation des Architectes des Bâtiments de France. Dans ce cas, plusieurs mois de délais supplémentaires sont à prévoir.

Concernant la constitution du sol, il est indispensable de mandater un géologue et un géomètre-expert (après accord des propriétaires du terrain) qui réaliseront les études de sol/sous-sol et les relevés des niveaux altimétriques nécessaires pour définir le type de fondations, l’implantation des bâtis et l’orientation de votre maison. Ces interventions en amont permettent de garantir pour le projet un prix ferme et de limiter les mauvaises surprises.

Une étude environnementale par un géomètre peut être nécessaire pour s’assurer de la non présence de polluants dans les sols.

Enfin, pour se protéger des modifications possibles du PLU, il est souhaitable de déposer une demande de Certificat d’Urbanisme (CU) opérationnel décrivant votre projet. Ce certificat, une fois qu’il vous aura été accordé, permet de figer pendant 18 mois les dispositions du PLU qui vous sont applicables. Le délai d’instruction est de deux mois.